Des perspectives incertaines dans l’immobilier 02/06/2020

Des perspectives incertaines dans l’immobilier

La période de confinement qui a découlé de la crise sanitaire a entraîné un coup d’arrêt du marché immobilier. Beaucoup d’acquéreurs ou futurs acquéreurs se demandent s’ils doivent finaliser ou reporter leurs projets d’achat. Leur inquiétude porte sur l’évolution des prix de la pierre, totalement incertaine aujourd’hui. Pour certains, le nouveau coronavirus se résumera à un simple trou d’air, pour d’autres il marquera le début d’un retournement tarifaire.

Argument en faveur des premiers : au déconfinement, contrairement à ce que des cassandres promettaient, les acheteurs n’ont pas complètement déserté. « Nous avons vendu des maisons avec jardin ou des jolis biens en bon état en moins d’une semaine », assure Eric Allouche, directeur exécutif d’ERA. Même son de cloche dans un autre grand réseau : « Le trafic sur notre site avait baissé de moitié, mais depuis début mai, la consultation d’annonces a doublé et les acquéreurs sont là », remarque Laurent Vimont, président de Century 21 France.

Ce retour de flammes ne concerne pourtant qu’une certaine catégorie d’acheteurs : ceux qui sont finançables. Dans les mois à venir, leur nombre pourrait diminuer. « Une large part de la population est touchée financièrement par le ralentissement de l’activité, il n’est pas certain qu’elle puisse avoir les moyens de devenir propriétaire à l’automne », confie Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI (Institut du management des services immobiliers).

 

L’accès au crédit reste, en effet, le facteur déterminant de la relance immobilière. Pour preuve, le dernier retournement de marché date de l’explosion des subprimes. « Cette crise financière a limité l’accès aux liquidités, les banques ont alors dramatiquement réduit les prêts aux particuliers, ce qui a contribué à bloquer les transactions », rappelle Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne.

Ces trois dernières années, c’est d’ailleurs le niveau des taux de crédit qui a amplifié le nombre d’achats. Aujourd’hui, les particuliers peuvent décrocher un prêt à des niveaux historiquement bas, en moyenne à 1,50 % sur 20 ans. Le seul point noir depuis la fin du confinement concerne l’attitude des banques. Des courtiers s’inquiètent du fait que certains réseaux bancaires deviennent très tatillons dans le traitement des dossiers. Ils exigent un apport initial et commencent à fermer l’accès aux prêts à ceux qui travaillent dans un secteur considéré comme « à risques » (tourisme, restauration, culture…).

Si cette tendance se confirme, les acheteurs seront donc moins nombreux en 2019. Sans parler d’effondrement global, le marché immobilier ne risque plus la surchauffe. Par ricochet, les prix devraient cesser d’augmenter, voire même baisser dans les zones fortement touchées par la crise. Si bien que des acquéreurs à la recherche d’une nouvelle résidence principale se demandent s’ils doivent reporter leur projet, leur principale crainte étant d’acheter au plus haut avant un reflux des prix.

 

Il est difficile de répondre avec précision sur ce point, mais si tel est votre cas, deux voies s’ouvrent à vous. Si vous avez mal vécu votre confinement, dans un logement étroit sans extérieur en plein cœur de ville, et que vous rêvez d’autres horizons : mettez en vente votre bien sans attendre et cherchez-en un qui répond à vos nouvelles envies. « L’opération sera gagnante même si le marché baisse, car en vendant un peu moins cher, un acheteur paiera aussi son nouveau logement à un prix plus bas », remarque Brice Cardi, directeur de l’Adresse.

Jouer la sécurité

Si, au contraire, vous craignez que la croissance soit durablement en berne, avec un impact sur votre avenir professionnel, attendez l’été. Après quelques mois post-crise sanitaire, vous verrez dans quel sens va l’économie et donc le marché immobilier. « Les personnes qui craignent un fort retournement ont intérêt à différer leur projet de quelques mois pour éviter de se placer dans une situation financière difficile », affirme Philippe Descampiaux, directeur des agences Descampiaux-Dudicourt, à Lille.

La stratégie est différente si vous souhaitez investir dans la pierre. Car en cas de baisse des prix, le rendement des biens locatifs augmentera. Mais pas de la même façon dans toutes les villes. Pour minorer votre risque, jouez la sécurité absolue. « Il faut choisir son bien avec un regard plus fin, notamment en associant une ville et un bassin d’activité », conseille Henry Buzy-Cazaux.

A titre d’exemple, si vous comptiez acheter une petite surface à louer à un jeune cadre de chez Airbus à Toulouse, ou à un restaurateur à Bordeaux, mieux vaut revoir les fondamentaux de votre projet. Car, même si à long terme ce type d’investissement conserve de la valeur, il n’est pas évident que ce soit le cas dans les mois à venir.

Rénover pour gagner

Autre mise en garde : certains locataires, qui subissent de plein fouet le chômage partiel, vont obliger leurs bailleurs à faire face à des jours difficiles. Vous devrez donc sélectionner les candidats à la location avec encore plus d’attention, ou vous couvrir avec une assurance loyers impayés.

Dernier conseil : il sera peut-être temps d’investir autrement en achetant moins cher dès le départ ? Pour cela, privilégiez, par exemple, les biens en mauvais état à rénover. Vous pourrez profiter, en prime, d’un dispositif fiscal. « Le gouvernement n’a pas remis en cause les Denormandie, Pinel ancien ou Malraux, qui favorisent la restauration d’ancien en centre-ville, ou le mécanisme de déficit foncier », constate Marcelina Stark, directrice associée chez Angelys Group.

 

Source : https://www.lemonde.fr/argent/article/2020/05/27/des-perspectives-incertaines-dans-l-immobilier_6040872_1657007.html?fbclid=IwAR3J0F1a_ABZuKYlojQed3ml2vwLkP5qd2rrJ0oJMG9FXqC05qTcgc9td4k

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