BAIL COMMERCIAL 04/06/2013

TRAVAUX DE RAVALEMENT
A qui incombe le coût des travaux de ravalement ?

Dans le cadre d’un bail commercial, les parties au bail sont amenées à se positionner sur la prise en charge du coût de ravalement de l’immeuble donné à bail et dans lequel le locataire exploite.
Du bailleur ou du locataire, lequel des deux doit supporter le coût des frais de ravalement ?

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 19 décembre 2012 apporte des éclaircissements.

Les faits étaient les suivants :

Une société propriétaire de locaux commerciaux avait donné à bail les locaux à une société de gestion hôtelière.
Le propriétaire devait assigner sa locataire en paiement d’arriérés de loyers et de charges comprenant notamment les frais de ravalement de l’immeuble loué.
La Cour d’Appel condamne la locataire au paiement de ces frais. La Cour vise ainsi la clause du bail sur les charges incombant au locataire et notamment son caractère non limitatif.
Elle en déduit que la commune intention des parties était de faire supporter au locataire toutes les charges liées à l’entretien de la chose louée dont les frais de ravalement.

La 3^ème chambre civile dans un arrêt du 19 décembre 2012 casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en ce qu'elle a condamnée la locataire à assumer les frais de réfection de façades.

L’article 1720 du code civil dispose en effet :

"Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

La 3^ème chambre de la Cour de Cassation rappelle que les dépenses de ravalement ne constituent pas, sauf stipulation contraire expresse, des charges locatives.

La 3^ème chambre civile rappelle également que le simple fait  pour le locataire de payer mensuellement une provision pour charges ne permet pas d’en déduire que ce dernier avait eu l’intention de prendre à sa charge les frais de ravalement de façades.

Autrement dit, il existe dans le bail commercial une grande liberté contractuelle.

Cependant, si les parties entendent faire supporter au locataire des charges autres que locatives, il convient de le stipuler sans équivoque et avec la plus grande clarté dans le bail.

En conclusion, le locataire peut être amené dans le cadre d’un bail commercial à supporter le coût de travaux de ravalement à la condition que cette charge figure expressément et de façon non équivoque dans le bail commercial et comme incombant au locataire.